L’Espagne, avec ses côtes ensoleillées et ses paysages enchanteurs, attire chaque année des milliers d’investisseurs. En 2023, plus de 130 000 d’entre eux ont choisi ce pays pour concrétiser leur projet immobilier, dont une grande partie vient de France. Qui n’a pas été séduit par la douceur de son climat, ses plages infinies et une qualité de vie incomparable ?
Si vous envisagez d’investir en Espagne, il est probable que vous ayez croisé des questions sur la fiscalité locale. Et c’est là que notre mission entre en jeu : vous accompagner, éclairer votre chemin et vous simplifier la tâche. La fiscalité, vous le savez, peut paraître complexe et chaque pays a ses propres règles.
Dans ce dossier, nous vous guiderons à travers les principales taxes, impôts et frais liés à l’achat immobilier en Espagne. Notre but : vous offrir une vision claire, pour que votre investissement se fasse en toute confiance, sans mauvaises surprises.
Taxes lors de l’achat de bien immobilier en Espagne
La TVA en Espagne
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en Espagne, la TVA ou « IVA » (Impuesto sobre el Valor Añadido) s’applique de manière similaire à ce que l’on connaît en France.
En règle générale, le taux de TVA applicable aux biens immobiliers neufs en Espagne est de 10%. Ce taux concerne principalement les biens résidentiels, mais il peut également s’appliquer à certains types de propriétés commerciales, en fonction de leur utilisation et de leur classification.
Il existe également des exceptions où la TVA peut être réduite ou exonérée, par exemple pour des biens dans des zones spécifiques ou des projets de rénovation.
En résumé, la TVA en Espagne suit des principes similaires à ceux de la France, mais quelques nuances peuvent exister selon les types de biens et les zones géographiques.
L’Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP)
L’Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP) est un impôt régional qui concerne l’achat de biens immobiliers d’occasion en Espagne. Contrairement à la TVA, qui s’applique aux biens neufs, l’ITP s’applique lorsque vous acquérez un bien déjà existant. Son taux varie en fonction de la région où vous réalisez l’achat et peut être calculé sur le prix d’achat ou sur la valeur du bien, selon le montant le plus élevé.
En Espagne, les taux de l’ITP varient généralement entre 6% et 10%, en fonction de la communauté autonome et de la valeur du bien immobilier.
Par exemple, en Andalousie, le taux de l’ITP est fixé à 7%, mais dans d’autres régions, il peut atteindre jusqu’à 10%.
Les Actos Jurídicos Documentados (AJD) : impôt sur les actes juridiques
Les Actos Jurídicos Documentados (AJD), appelés aussi Droit du Timbre, sont des impôts perçus sur certains documents juridiques, principalement les actes notariés, qui sont nécessaires pour finaliser l’achat d’un bien immobilier neuf en Espagne. Ce droit est dû lors de l’enregistrement du bien auprès du registre foncier et au moment de la signature d’un acte notarié, tel qu’un acte de vente.
En général, le taux de l’AJD varie entre 0,5% et 1,5% du prix d’achat ou de la valeur de l’actif enregistré, selon la région. Par exemple, en Andalousie, le taux est de 1,2%. Chaque communauté autonome peut déterminer son propre taux.
Frais Annexes pour l’achat immobilier en Espagne
Les Frais de Notaire pour votre achat immobilier en Espagne
Les frais de notaire en Espagne sont un autre élément important à prendre en compte lors de l’achat immobilier en Espagne. Ces frais, qui couvrent la rédaction et l’authentification de l’acte de vente, varient en fonction de la valeur du bien.
En règle générale, ils se situent entre 0,5% et 1% du prix d’achat.
Les frais de notaire sont calculés en fonction du montant de l’immobilier acheté, ce qui signifie qu’un bien plus cher entraînera des frais notariaux plus élevés.
Les Frais d’Enregistrement au Registre Foncier : Un passage obligatoire
Les frais d’enregistrement au registre foncier sont dus lorsque le bien est inscrit officiellement au registre, ce qui permet de sécuriser votre droit de propriété.
En général, les frais d’enregistrement représentent environ 1% du prix d’achat du bien. Comme pour les autres frais liés à l’acquisition, ces frais varient en fonction de la valeur de la propriété, mais ils demeurent une étape essentielle dans le processus d’achat.
N’oubliez pas d’inclure ces frais dans votre budget, car ils sont nécessaires pour finaliser votre transaction et garantir l’enregistrement officiel de votre bien immobilier.
Les Frais d’Avocat : Assurer la légalité de votre achat immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, il est souvent conseillé de faire appel à un avocat spécialisé, pour vérifier la légalité de la transaction. L’avocat pourra s’assurer que tous les documents sont en règle, que le bien est libre de toute charge et que le processus respecte toutes les réglementations locales.
Les honoraires d’avocat varient, mais ils représentent généralement environ 1% du prix d’achat du bien. Bien qu’il s’agisse d’un coût supplémentaire, avoir un avocat pour vous accompagner vous permet de sécuriser votre investissement et d’éviter toute complication juridique après l’acquisition.
Impôts pour les Propriétaires Non-Résidents en Espagne
La Taxe Foncière en Espagne (IBI) : Un impôt annuel
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’équivalent de la taxe foncière en Espagne. Cet impôt est payé chaque année par les propriétaires d’un bien immobilier. Il est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien, qui est une valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande réelle de la propriété.
Le taux de l’IBI varie entre 0,4% et 1,1% de cette valeur cadastrale, selon la municipalité et la localisation du bien.
En résumé, l’IBI est une taxe foncière que vous devrez acquitter chaque année, et il est important de connaître son montant pour anticiper correctement vos frais de propriété en Espagne.
L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) : Pour les investisseurs étrangers
L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) s’applique aux personnes qui ne résident pas fiscalement en Espagne mais qui possèdent un bien immobilier dans le pays. Si vous êtes dans ce cas, l’IRNR est calculé sur une base forfaitaire correspondant à un revenu présumé du bien.
La base imposable est de 1,1% ou de 2% sur la valeur cadastrale du bien. Et le taux d’imposition est de 19% pour les propriétaires résidents d’UE, et 24% pour les non résidents.
Cet impôt est payé chaque année et doit être déclaré auprès de l’administration fiscale espagnole.
L’Impôt sur le Patrimoine (IP)
Impôt sur le Patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio – IP) est un impôt annuel qui peut s’appliquer si la valeur totale de vos biens immobiliers en Espagne dépasse un certain seuil. En général, cet impôt entre en jeu lorsque votre patrimoine dépasse 700 000 €, bien que ce seuil puisse varier légèrement selon les communautés autonomes.
Le taux de l’IP est progressif et dépend de la valeur de vos biens, oscillant entre 0,2 % et 2,5 % en fonction de la tranche de valeur dans laquelle vous vous situez. Il est donc important de connaître la valeur totale de vos propriétés en Espagne, car cet impôt peut augmenter en fonction de l’appréciation de vos biens immobiliers.
Assurances Obligatoires et Optionnelles en Espagne
L’Assurance Habitation Obligatoire en Espagne
En Espagne, l’assurance habitation est généralement obligatoire si vous avez souscrit un prêt immobilier, mais elle est fortement recommandée même sans prêt. Elle se divise en deux parties :
- Assurance des murs (Seguro de continente) : Couvre les dommages structurels du bâtiment (murs, toit, installations fixes) en cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles).
- Assurance des biens (Seguro de contenido) : Protège vos biens mobiliers (meubles, appareils électroménagers) en cas de vol, incendie, ou dégâts des eaux.
L’assurance responsabilité civile est souvent incluse et vous protège contre les réclamations de tiers pour des dommages ou blessures causés par votre propriété, comme une fuite d’eau endommageant l’appartement du voisin.
Cette couverture est essentielle pour sécuriser votre investissement immobilier.
Les assurances pour protéger votre bien locatif
Si vous n’occupez pas votre bien immobilier en Espagne, que ce soit pour une résidence secondaire ou un bien mis en location, il est conseillé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (Seguro de Propietario No Ocupante). Cette assurance couvre les risques liés à la propriété, même si elle est inoccupée, comme le vandalisme, les incendies ou d’autres sinistres pouvant endommager le bien.
Si vous louez votre bien en Espagne, il est également recommandé de prendre une assurance pour les biens locatifs (Seguro de Alquiler), notamment en Andalousie. Cette couverture peut inclure plusieurs garanties :
- Garantie loyers impayés : Elle prend en charge les loyers impayés en cas de défaut de paiement du locataire, pendant une période déterminée.
- Protection juridique : Elle couvre les frais liés aux litiges juridiques avec le locataire, y compris les frais d’avocat.
- Dommages causés par le locataire : Si le locataire endommage le bien, cette assurance prend en charge les réparations nécessaires.
Ces assurances vous permettent de sécuriser davantage votre investissement, surtout si vous ne résidez pas dans le bien ou si vous le louez.
Licence touristique en Espagne : Se conformer à la réglementation locale
La licence touristique en Espagne est un document officiel qui permet de louer à court terme une propriété, généralement à des fins touristiques. Si vous êtes un investisseur étranger souhaitant louer votre bien à des touristes, l’obtention de cette licence est souvent indispensable pour respecter la réglementation locale.
En Andalousie, la location touristique est régie par la loi sur le tourisme, et les propriétaires doivent se conformer à des normes spécifiques pour être en règle. Si vous souhaitez louer sur des plateformes comme Airbnb, la licence est un préalable essentiel.
Avant de pouvoir mettre votre bien en location, il est nécessaire de l’enregistrer auprès des autorités locales (Consejería de Turismo). Chaque bien immobilier doit obtenir un code d’enregistrement, qui devra être affiché dans toutes les annonces de location, garantissant ainsi la légalité de votre activité.
Se conformer à ces exigences vous permet de louer sereinement tout en respectant les normes en vigueur.
