Investir en Espagne, c’est souvent le début d’une belle aventure : un projet de vie, un pied-à-terre ensoleillé ou une opportunité immobilière unique. Mais pour avancer sereinement, il est important de comprendre la fiscalité en Espagne, ses impôts et taxes, comme la TVA, ou « IVA » (Impuesto sobre el Valor Añadido) en espagnol.
Qu’est-ce que la TVA (IVA) en Espagne ?
Comme en France ou en Suisse, la TVA, appelée en Espagne IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), est une taxe sur la valeur ajoutée. Il s’agit d’un impôt sur la consommation qui s’applique à une large variété de biens et services, y compris dans le domaine immobilier.
En Espagne, comme dans d’autres pays européens, la TVA est payée par l’acheteur final. Cela signifie que la TVA s’applique aussi bien aux achats quotidiens, comme ceux effectués au supermarché, qu’aux services tels que les restaurants, les prestations d’architectes ou encore la location de voiture..
Il est important de noter que l’IVA en Espagne (TVA en Espagne) comporte plusieurs taux, en fonction de la nature du bien ou du service concerné. Ces taux varient entre un taux général de 21 %, un taux réduit de 10 %, et un taux super-réduit de 4 %. Dans le cadre d’un investissement immobilier, c’est principalement le taux réduit de 10 % qui entre en jeu, notamment pour l’achat de logements neufs.
Comprendre ces principes de base de la TVA en Espagne est indispensable pour anticiper les coûts liés à votre investissement en Espagne. Nous vous expliquerons plus en détail dans les sections suivantes comment et dans quels cas cette taxe s’applique.
Les différents taux de TVA en Espagne
En Espagne, la TVA (ou IVA) se décline en plusieurs taux, chacun correspondant à des types de biens ou services spécifiques. Voici un aperçu des différents taux appliqués en Espagne, et ce qu’ils impliquent pour vous en tant qu’investisseur.
La TVA à 21 %
Le taux standard de la TVA en Espagne est de 21 %, et il s’applique à la majorité des biens et services. Cela inclut des secteurs comme l’électronique, l’habillement, ainsi que de nombreux services professionnels.
Dans le domaine immobilier, ce taux est applicable pour les biens commerciaux ou les terrains non bâtis. Il peut également concerner certains services annexes liés à l’immobilier, tels que des travaux spécifiques réalisés sur un bien déjà existant.
La TVA à 10 %
Le taux réduit de 10 % est surtout applicable à certains services, comme la restauration, les transports ou les travaux de rénovation, sous certaines conditions.
C’est également celui que vous rencontrerez fréquemment en tant qu’investisseur immobilier en Espagne. Ce taux s’applique principalement à l’achat de logements neufs ou projets de construction. Si vous achetez un bien immobilier qui n’a jamais été habité, ce taux de 10 % s’appliquera et sera directement inclus dans le prix d’achat de votre bien.
La TVA à 4 %
Le taux de 4 %, le plus bas, concerne les produits de première nécessité, comme certains aliments de base, les médicaments, ou encore les livres. Cependant, il ne s’applique pas aux transactions immobilières, ni aux achats liés à l’investissement immobilier.
Dans quels cas la TVA espagnole s’applique-t-elle à l’immobilier ?
L’application de la TVA en Espagne dans le secteur immobilier dépend du type de bien que vous souhaitez acheter. Selon qu’il s’agisse d’un bien neuf, d’un terrain ou d’un bien ancien, les règles varient. Voici les principaux cas où la TVA en Espagne s’applique et ce que cela implique pour vous en tant qu’investisseur.
Achat d’un bien neuf : TVA de 10 %, mais qu’est-ce qu’un bien neuf en Espagne ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en Espagne, vous êtes généralement soumis à un taux réduit de 10 % de TVA. Mais attention, la définition d’un “bien neuf” est précise. En Espagne, un bien est considéré comme neuf s’il n’a jamais été habité et s’il n’a pas été vendu auparavant. Cela inclut aussi les propriétés en construction ou les logements qui viennent tout juste d’être terminés.
Il est important de noter que si un bien a déjà été habité, même s’il est récemment rénové, il ne sera pas soumis à la TVA à 10 %. Dans ce cas, vous devrez plutôt payer des droits de mutation ou d’autres taxes, comme expliqué dans la section suivante. Assurez-vous donc de bien vérifier l’historique du bien avant d’acheter pour éviter toute confusion.
Terrains et locaux commerciaux : Taux spécifique ou exemptions possibles
Les terrains non bâtis et les locaux commerciaux sont également soumis à des règles particulières en matière de TVA. En général, l’achat de terrain est assujetti à un taux de 21 % de TVA, surtout s’il s’agit d’un terrain destiné à la construction. Toutefois, il existe certaines exceptions, notamment pour les terrains agricoles ou certains types de terrains qui peuvent bénéficier d’exemptions.
Quant aux locaux commerciaux, ils sont souvent soumis au taux standard de 21 %. Cependant, si vous achetez un local à des fins résidentielles ou si vous achetez un bien dans un cadre spécifique, les règles peuvent changer. Il est donc conseillé de consulter un expert pour bien comprendre les nuances fiscales avant de faire un investissement dans ce type de bien.
Achat dans l’ancien : Pas de TVA, mais droits de mutation à prévoir
Si vous optez pour l’achat d’un bien immobilier ancien, en revanche, la TVA ne s’applique pas. Vous ne paierez pas de TVA de 10 %, mais des droits de mutation, qui sont similaires aux frais de notaire en France, seront à prévoir. Ces droits varient selon la région et peuvent être assez élevés, représentant souvent un pourcentage du prix d’achat du bien.
En Andalousie, les droits de mutation sont légèrement plus élevés que dans d’autres régions d’Espagne. Le taux standard est de 8 % à 10 % du prix d’achat du bien, en fonction de la valeur du bien immobilier. Cependant, il est possible de bénéficier de réductions ou d’abattements dans certains cas, comme pour les résidences principales ou en fonction de l’âge de l’acheteur.
L’absence de TVA dans l’immobilier ancien peut sembler avantageuse à première vue, mais il est important de bien prendre en compte les droits de mutation et autres frais supplémentaires. De plus, ces biens anciens peuvent nécessiter des travaux de rénovation, et là encore, il faudra tenir compte de la TVA applicable sur les services de construction ou de rénovation.
TVA et location immobilière : quel impact ?
La TVA en Espagne a un impact différent selon le type de location immobilière. Que vous soyez intéressé par la location touristique ou longue durée, il est important de comprendre les règles fiscales qui s’appliquent à chaque situation.
Location touristique : TVA selon la gestion
La location touristique (comme sur des plateformes de type Airbnb) peut être soumise à la TVA, mais cela dépend de la manière dont vous gérez la location. Si vous louez votre bien pour des séjours courts et que vous proposez des services supplémentaires (comme le ménage, la réception, etc.), vous devrez appliquer la TVA de 10 % sur le loyer.
En revanche, si vous gérez votre location de manière privée (sans fournir de services hôteliers : ménage, réception etc…), la TVA ne s’applique pas.
Location longue durée : Exemption de TVA
Pour la location longue durée (plus de 2 mois), il n’y a pas de TVA à payer sur le loyer. Cela s’applique aux locations résidentielles ou commerciales classiques. Toutefois, si vous louez un local commercial avec des services en plus (comme de l’entretien ou des charges), la TVA pourrait s’appliquer à ces services.
Conclusion
Comprendre la TVA en Espagne est essentiel pour anticiper les coûts liés à votre investissement immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’un bien neuf, d’un terrain ou d’une location.
Notre objectif est de vous offrir une vision claire et locale pour vous aider à naviguer dans le système fiscal espagnol. Si vous avez des questions ou des incertitudes, nous sommes là pour vous accompagner et vous apporter les conseils nécessaires pour optimiser votre projet immobilier en Espagne.
